[부동산 칼럼] 세월이 약이다 - 중앙일보

Author
CPA
Date
2015-07-24 13:39
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곽동현 / 부동산 칼럼니스트

옛말에 '세월이 약이다'라는 속담이 있다. 아무리 힘든 시기를 겪더라도 어느 정도 시간이 지나가면 잊혀지게 돼 있다는 말이다. 수년 전 서브프라임 사태로 수많은 주택소유주들이 실업자가 돼 모기지 연체로 주택을 압류 당하거나 숏세일을 했었지만 시간이 지나 이제 다시 크레딧이 회복돼 주택 구입을 희망하는 고객이 생겨나고 있는데 그들의 가장 큰 근심은 파산 압류 숏세일 기록이 있는데 주택 융자가 가능하냐는 것이다. 이번 시간은 파산 (Bankruptcy) 압류(Foreclosure) 그리고 숏세일(Short Sale)등 유형별로 추후 주택구입은 어떻게 가능한지를 알아보자.

1. 파산 (Bankruptcy)

파산은 채권자로부터 돈을 빌린 개인이나 기업이 빚을 갚을 수 없는 상태를 가리키는 말이다. 연방 파산법에 따라 빚을 갚는 것을 잠시 멈추고 자산을 매각해 개인이나 기업을 정상화 시키거나 회생 가능성이 없을 때 빚을 완전히 청산하는 것을 말한다. 파산법은 주에 따라 약간씩 차이가 있으나 일반적으로 개인에게 적용되는 파산은 챕터 7(Chapter 7) 챕터13이다. 챕터7은 빚을 전부 없애고자 할 때 신청하는 방법이고 챕터13은 어느 정도 시간을 얻어 빚의 상환 기간과 채무금액을 조정해서 갚는 것을 말한다. 파산 신청자가 챕터7을 신청하더라도 파산자의 수입여부를 고려해 법원은 챕터13 파산을 통보하는 경우가 많다. 이처럼 파산을 했을 경우에는 추후에 주택 융자를 받을 수 있을까? 파산을 한 경우라도 주택 융자가 가능하다. 은행마다 약간씩 차이는 있으나 챕터7이나 챕터11으로 파산을 했을 경우에는 파산 후 4년 이후에 융자가 가능하다. 챕터13으로 파산을 할 경우에는 파산 통보 후 4년 또는 파산 면책(Discharge Date) 2년 후에는 주택 융자가 가능하다. 하지만 융자 신청 시 타이틀 조회를 하게 되는데 이때 파산 조회를 하고 파산 기록이 있으면 융자 심사가 상당히 까다로워진다. 또한 파산 기록은 은행에서 크레딧 기록을 통해서도 확인 가능하다. 한번 파산을 하면 크레딧이 300점 이상 떨어지므로 융자가 가능한 크레딧 점수를 2~3년안에 회복하기는 쉽지가 않다. 은행은 파산 당시 상황 설명을 요구하니 꼭 왜 파산을 했는지 정상 참작할만한 내용을 편지와 함께 증빙 서류로 준비해 두는 것이 유리하다.

2.압류(Foreclosure)

압류는 주택 소유주가 모기지 페이먼트를 지불하지 않으면 취해지는 방법이다. 모기지 페이먼트는 매달 1일이 지급일(Due Date)이고 15일간 유예기간(Grace Period)이 주어진다. 즉 매달 1일이 지급일이지만 15일까지 내면 된다. 15일이 넘어가면 연체료가 부가 되고 30일 연체되면 크레딧 기록에 30일 연체기록이 올라간다. 그리고 약 60일 정도 연체가 되면 은행에서 NOD(Notice of Default)를 발송하는데 이것은 소유주가 그간 밀린 페이먼트 미납금을 해당 카운티에 등기하고 주택 소유주에게 정식 압류절차를 밟는다고 통보하는 것이다. 그리고 NOD기간안에 연체된 모기지를 갚지 못하면 은행에서 경매 절차에 해당하는 NOT(Notice of Trustee's Sale)를 주택 소유주에게 보내고 경매가 진행된다. 이처럼 압류는 최악의 시나리오다. 압류는 은행에서 경매 처분을 해서 집을 매각 시킨 후에 매각금액과 모기지 원금과의 차액에 변호사 비용 부동산 에이전트 비용 등 모든 수수료를 더해서 법원에 고소를 하게 되고 이것으로 판결(Judgment)을 받아내 압류당한 주택소유주 크레딧 기록에 올려놓고 혹시 다른 자산이 있다면 그것에 압류에 포함시킬 수 있다. 요즘엔 숏세일이나 소유권양도(Deed-in-lieu)등 압류를 하지 않고 은행에 협조하는 방법이 훨씬 현명하다. 혹시 압류의 위기에 처하게 된다면 차라리 변호사를 선임해 파산을 신청하는 것이 나을 것이다. 은행에서도 압류 기록이 있는 고객이 다시 주택 융자를 받기 위해서는 7년 동안 기다려야 되고 압류 경험이 있는 융자 신청자는 가장 요주의 인물이 된다.

3. 숏세일 (Short Sale)

숏세일이란 모기지 융자 원금이 주택의 현 시세 보다 많이 남아 주택을 매각을 하더라도 원금 상환과 변호사비용 부동산 에이전트 수수료를 갚을 수 없을 경우 주택소유주가 융자 은행에 숏세일 신청을 하게 되고 숏세일이 되면 판매금에서 모든 경비가 지불되고 원금이 탕감되는 방법이다. 은행도 압류로 경매를 하는 것보다 숏세일을 하게 되면 금전적인 손해를 적게 보게 된다. 숏세일한 고객의 경우 크레딧상 기록에서도 숏세일한 주택에 대해서 "Settled for less than full balacne"라고 표시가 된다. 이것은 "Foreclosure"보다는 훨씬 양호하며 주택융자도 추후에 용이하게 받을 수 있다. 현재 많은 고객들이 숏세일로 주택을 매각하고 있는데 시중 은행에서 숏세일을 한 고객이 추후 주택을 구입할 시 일반적인 요구 사항은 20%이상 다운과 숏세일 당시 정상 참작이 가능한 증빙서류이다. 이런 요구사항이 충족되면 숏세일 2년 뒤에 주택융자가 가능하고 10% 다운을 할 경우엔 4년 이후에 융자가 가능하다. 그리고 7년 이후에는 규제 없이 모든 프로그램에 동일한 조건으로 융자가 가능하다. 물론 융자 심사는 주의를 요한다.

4.소유권 양도(Deed in Lieu of Foreclosure)

숏세일이 제대로 이뤄지지 않을 경우 압류에서 벗어나는 방법 중 하나가 소유권 양도(Deed in Lieu of Foreclosure)다. 이것은 주택소유주가 양도증서(Deed)를 은행에 양도하므로 은행이 압류가 용이 하도록 돕는 것을 말하는데 이 소유권 양도도 추후 주택 구입에 있어서 앞서 말한 숏세일과 거의 비슷한 융자 조건을 갖게 된다.

앞서 설명한 내용의 요지는 어느 정도 시간이 지나 크레딧이 새로 회복되고 당시 상황이 고의가 아닌 정상 참작이 되는 상황임을 증명하는 자료를 준비할 수 있다면 어떤 기록이 있더라도 융자가 가능하다는 것이다.
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