[부동산 칼럼] 받아들여 지는 수입 그렇지 못한 수입 - 중앙일보

Author
CPA
Date
2015-07-24 13:41
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곽동현 / 부동산 칼럼니스트

융자를 진행하다 보면 심사 가이드 라인에 딱 맞아 떨어지는 경우는 거의 없다. 수십 가지의 심사 기준에서 뭔가 하나씩은 문제가 있는 경우가 허다하다. 특히 수입을 보는 경우에는 더 그렇다. 이번에는 현장에서 겪고 있는 실례를 빌어 받아 들여지는 수입과 그렇지 못한 수입에 대해서 이야기해 보려 한다.

#1. 수입의 기본

수입의 기본적인 심사기준은 지속성과 연속성이다. 한 고객이 직장에 고용돼 수입이 있으면 주택구입 시 융자를 얻을 자격을 갖는다. 하지만 융자라는 특성상 빌린 자금을 하루 이틀 안에 갚을 수는 없다. 길게는 30년 짧게는 10년 15년을 지나야 모든 원금 상환이 가능하다. 많은 고객들이 최근 모기지 융자 기준이 까다롭다고 불평을 하는데 입장을 바꿔 돈을 빌려주는 입장이 돼 보자. 만약 고객이 40만 달러를 30년 동안 빌려준다면 빌리는 분의 수입을 확인하고 갚을 능력이 있는지 확인하는 것은 당연하다. 아마 이런 입장이라면 은행의 융자기준이 절대 까다롭다고 하진 않을 것이다. 그래서 은행은 최소한 2년 동안의 수입 보고를 심사하길 원한다. 2년 동안 지속적으로 받은 수입의 현항으로 미래에 수입을 연속해서 받아서 대출 금액을 갚을 능력이 되는 지 심사하게 되는 것이다.

#2. 2년 수입 기준의 예외

모두가 다 2년 동안 보고한 수입이 필요한 것은 아니다. 2년 수입 증빙에 예외가 되는 고객이 있는데 대표적인 예가 지금 막 학교를 졸업한 후 고용이 된 경우다. 학교 졸업후 증빙하는 졸업장(Diploma)만 보여주면 한달 된 페이스텁으로도 수입으로 간주돼 융자가 가능하다. 하지만 이때 은행에서 보는 것은 기본 급여만 해당한다. 즉 수입에 포함될 수 없는 항목들은 고용 계약시 받은 보너스 2년이 되지 않은 시간외 수당 커미션 보너스와 각종 추후에 받기로 예상된 수입 등은 은행에서 수입으로 간주하지 않는다. 이런 각종 부수적인 수입을 수입으로 간주 받기 위해서 2년 동안 받은 각종 수입들을 증빙해 보이면 2년치 평균을 기본급여 외 수입으로 인정 받을 수 있다. 또 다른 경우는 군대에서 제대를 한 경우도 2년치 수입을 요하지 않는다. 즉 제대증빙 서류(Discharge Papers)를 보여주면 학교 졸업과 동일한 조건으로 2년치 수입없이 첫 달치 급여만으로 융자가 가능하다.

#3. 2년이 안 되는 경우의 예들

현장에서 융자를 하다보면 상기 조건에 못 미치는 고객들이 허다하다. 예를 들면 이민와서 영주권 신청으로 노동허가를 받은 지가 2년이 안돼 일은 2년 이상 했지만 소득 신고를 1년 조금 넘게 했을 경우다. 실제로 현재 고객 중 이런 상황에 처한 분이 있다. 영주권을 받지 못해 주택구입을 미뤘다 영주권을 1년 전에 받았는데 이번에는 소득 보고 2년 조건에 막혀 주택구입을 못하고 있다. 계속 주택가격이 올라가는 상황이라 수입 증빙이 2년이 안되었지만 은행에 문을 두드린 고객이다. 다행히 이 고객은 상기 내용을 편지로 잘 적어서 수입 증빙이 2년이 되지 않았는데도 융자 승인 나왔다. 다운을 20%이상 하고 크레딧을 잘 관리한 점들이 참작이 돼 두세 번 더 심사를 걸쳐 승인을 내려준 것. 또 다른 경우는 무급 출산 휴가로 회사를 쉰 경우도 있다. 고용된 회사에서 9년간 일을 해 왔는데 일년 전에 출산으로 1년 정도 휴직을 하고 복직이 된 경우이다. 이 경우도 상황을 편지로 잘 기술해 2년 세금 보고가 준비 되지 않았지만 융자 승인을 받을 수 있었다. 물론 고객의 크레딧과 은행 잔고 등 다른 조건들이 안정적인 상황에서 상부 심사에서 승인을 내 준 경우다.

#4. 수입으로 간주 되는 수입들

고객이 이혼해 배우자에게서 받는 수입으로는 이혼수당(Alimony)과 자녀 양육비를 수입으로 간주한다. 그리고 고객이 실직을 당해 일을 하지 않을 경우 실직수당도 수입에 해당한다. 이런 실직수당을 수입으로 잡는 예를 들어 보자. 부부가 있는데 한 명은 일을 하고 한 명은 실직을 당해 실직 수당이 지급된다면 이 경우 두 고객의 수입으로 융자를 진행한다. 이런 수입들은 융자 심사관들이 향후 3년 정도 지속적으로 받을 수 있는 항목들인지를 검토 후 수입으로 인정한다. 이런 수입에는 장애 수당(Disability/Worker's compensation) 은퇴연금이나 펜션(Retirement/Pension) 소셜시큐리티(Social Security) 연금(IRA/Annity) 군보조금(Military/VA Benefits) 신탁금(Trust) 확증된 증여금(Inheritance/Guaranteed income) 오너 모기지 등 빌려준 돈을 받는 수입(Note Receivables) 그리고 렌트 수입 등이 있다.

#5. 수입으로 간주 되지 않는 수입들

기본적으로 세금 보고서에 명시 되지 않는 수입은 전부 수입으로 간주하기 힘들다. 이런 종류는 미래에 받을 수입들로 예를 들어 고용 계약서에 해마다 수입이 증가되고 연말이면 얼마의 보너스를 확정적으로 받을 것이라고 명시한 내용 등이다. 하지만 이런 고용 계약서에 나온 수입 중 미래에 받을 것은 은행에선 수입으로 간주하지 않는다. 또한 캐시로 받은 수입들 즉 고객이 부모로부터 현금으로 월 1000달러씩 받아오고 있고 이것을 은행에 입금한 내용을 보여 주더라도 은행에서 수입으로 간주하지 않는다. 간혹 부모나 자식들간에 이런 지속적인 금액을 주는 경우가 있는데 물론 수입으로 간주하긴 어럽다. 또한 군인은 제대 후 어떤 교육을 이수하게 되면 일정 금액이(VA Education Benefits) 정부에서 지불된다. 이런 단발성 수입도 은행에선 인정하지 않는다. 법적으로 렌트가 가능한 주택이 아닌데도 방을 렌트줘서 발생하는 수입이나 하숙 등으로 받는 보고되지 않는 급여도 은행에서 수입으로 받아 들이지 않는다.

이런 수입의 종류들만 잘 알고 이용하더라도 내 집 마련에 많은 도움이 될 것이다.

917-696-3727 peterkwak@gmail.com
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